terrain divisible

LOI ALUR et DROITS A BATIR :
Espace en trois dimensions

La densité d’une construction est appréciée plus souplement, certes, mais la réforme est complexe. « Il s’agit désormais de se projeter sur un espace en trois dimensions à partir des distances, limites et hauteurs sur lesquelles il est possible de construire », avertit Guillaume Llorca, géomètre-expert à Viroflay. Le recours à un architecte pourrait devenir inévitable pour rentabiliser au mieux son projet de construction… Autant dire que les règlements des plans locaux d’urbanisme (PLU) devront être le plus précis possible dans les contraintes qu’ils édictent pour ne pas être sujets à interprétation. Car ils sont susceptibles d’imposer des règles influant sur la densité des constructions, en matière d’alignement sur la voirie ou de distance minimale par rapport à la limite séparative, par exemple, et même de prévoir un coefficient, non plus d’occupation des sols, mais… de « biotope ».

Une nouveauté destinée à favoriser les surfaces en pleine terre et la végétalisation des toits et des terrasses en milieu urbain. 
Corolaire de la suppression du COS, les surdensités accordées par le règlement du PLU, notamment aux constructions satisfaisant à des critères de performance énergétique élevées – les « sur-COS » –, disparaissent. Une autre incidence, non négligeable, porte sur le mécanisme de la constructibilité dite résiduelle. Jusqu’à présent, celui-ci pouvait être prévu dans un PLU à propos d’un terrain ayant fait l’objet d’une opération de division intervenue il y a moins de dix ans et qui générait une minoration des droits à construire. Là encore, ce dispositif disparaît avec la loi Alur. Tout comme la possibilité de transfert de COS, qui permettait éventuellement de réaliser un projet de construction en zone naturelle.

Subtilité, les COS n’ont pas été supprimés dans les communes dotées d’un plan d’occupation des sols (POS). Or, cette situation concerne encore plus de 20 % d’entre elles. « Tant que le POS n’est pas transformé en PLU, (voir « Plan d’occupation des sols, la fin programmée »), le candidat à un permis de construire ou à une déclaration préalable n’aura pas d’autre choix que d’en tenir compte dans son projet de construction », avertit Xavier Larrouy-Castéra, un avocat toulousain spécialisé en droit de l’urbanisme.